Hola muchachos, ayer hablando con una amiga abogada por un quilombo en mi alquiler me mandó esto. Lo comparto con ustedes por si está en sus planes alquilar.
Eviten inmobiliarias, son unos chorros de mierda y no se dejen joder.
Yo por mi parte estoy con los huevos por el piso con estos forros de mierda.
Cambios en la Legislación de Alquileres en el Nuevo Código Civil y Comercial
Precio del alquiler:
El Código presenta alternativas que quedan abiertas a discusión entre propietarios e inquilinos donde, se puede fijar “libremente” el procedimiento para determina el precio del alquiler y la forma que este se actualizará de manera automática, con respecto a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda.
Diferentes cláusulas para fijar el Precio del Alquiler
En Indices de Precios: Se puede fijar el precio del alquiler en un índice de precios, pero es esencial para su validez que sea cierto por lo que es preferible usar índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias.
En un Valor-Mercadería: Se puede fijar el precio del alquiler en una cláusula de ajuste de referencia a una cosa cierta. Pudiendo ser el valor-mercadería, como por ejemplo el precio de la bolsa de cemento de 50 kilos, de de una determinada fábrica que se compre en un determinado local comercial, para lograr obtener el valor real al momento que corresponda a la fecha de pago.
En Moneda Extranjera: Se puede fijar el precio del alquiler en moneda extranjera pero se debe determinar en forma cierta por ejemplo: dólares americanos, euros, u otras. – Si se fija el precio del alquiler en moneda extranjera puede pagarse dando el equivalente en moneda de curso legal (cambio oficial). –
El Precio determinado por un Tercero: Se puede fijar el precio del alquiler en por la determinación de un tercero designado en el contrato o después de su celebración, pudiendo ser una persona física o jurídica. Si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.
En Precio Escalonado: Se puede fijar el precio del alquiler en forma escalonada, mediante distintos precios de alquiler que van cambiando en una cada cantidad determinada de meses hasta la terminación del contrato.
Intereses aplicados por falta de pago del alquiler:
En los contratos de alquiler se puede convenir entre inquilino y propietario la tasa de interés llevar intereses que se vaya aplicar por mora en el pago. No obstante para evitar abusos, los jueces pueden reducir los intereses cuando la tasa fijada o el resultado que provoque la capitalización de intereses excede, sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación.
Plazo para alquileres de propiedades inmuebles:
Mínimo: Cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años.
Máximo: no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
Entrega de la propiedad alquilada:
La propiedad alquilada debe ser entregada con todo lo ofertado y en un estado apropiado para su destino. Si es una vivienda debe estar en buen estado de pintura, con los cerramientos, baños, cocina, calefacción, y demás instalaciones funcionando correctamente.
Pagos previos que no pueden requerirse del inquilino de vivienda:
a) No se puede requerir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) No se puede requerir e depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c) No se puede requerir el pago de valor llave o equivalente.
Se garantiza el acceso o la estabilidad en la vivienda de personas incapaces o con capacidad restringida.
Se declara nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.
Mantenimiento de la propiedad alquilada:
La propiedad alquilada debe ser mantenida por el propietario (cualquier rotura o desperfecto en los baños, cocina, calefon, pisos, puertas, humedad, debe ser reparado, cambiado o sustituido sin cargo). Se deberá descontar o reducir del precio del alquiler por el tiempo que dure la reparación o cambio de artefactos o mantenimiento.Si es muy grave el desperfecto o la falta de mantenimiento, se puede pedir terminar el contrato sin multa para el inquilino.
Mejoras a la propiedad:
El propietario debe pagar las mejoras necesarias hechas por el inquilino, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la propiedad. Como es el arreglo de paredes o reparaciones de artefactos e instalaciones.
Perdida de luminosidad:
Si pierde la luminosidad el inquilino no puede hacer nada ni pedir disminución de precio o rescindir el contrato, salvo que el propietario sabía que la propiedad iba a perder la luminosidad por nuevas construcciones.
Cuidado de la propiedad alquilada:
El inquilino debe cuidar la vivienda en el estado que la recibió, responde por abandono, por destrucción por incendio culpable. Responde por los daños de los visitantes ocasionales.Responde por el mero mantenimiento de vivienda alquilada.En caso de urgencia, el inquilino puede hacer reparaciones con previo aviso al propietario.
Vía ejecutiva:
Para mejorar la contratación de alquileres se brinda mayor seguridad jurídica al propietario, posibilitando una nueva forma rápida de cobro de alquileres, expensas y demás pagos mensuales convenidos. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
No pago de impuestos:
Los inquilinos no deben pagar los impuestos que graven la propiedad (impuesto inmobiliario), salvo expresa disposición contractual.
Devolución de la propiedad:
El inquilino debe devolver la propiedad, en el estado que la recibió, pero con los deterioros del uso. Y entregando los recibos y documentación de los pagos hechos.
Renovación:
Vencido el plazo del contrato de alquiler, este se acaba. NO existe renovación tácita, por seguir pagando alquileres. Sino solo sigue los mismos términos del contrato vencido, hasta tanto una de las partes lo comunique en forma fehaciente (carta documento o nota firmada).
Desalojo del inquilino:
El inquilino lo pueden desalojar por usar mal la propiedad o no pagar dos meses consecutivos. El inquilino debe ser notificado antes de la demanda de desalojo con un mínimo de 10 días y consignando un lugar de pago.
El inquilino se puede ir por culpa del propietario:
El inquilino puede rescindir el contrato sin multa o sanción, si el propietario no mantiene la propiedad en forma apropiada o la misma presenta vicios graves para su uso.
El inquilino se puede ir anticipadamente:
Si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
No se requiere que el inquilino notifique su voluntad de abandonar la propiedad con sesenta (60) días de anticipación al propietario.
Garantías:
Para dar mayor seguridad a los garantes. Vencido el plazo de contrato del contrato de alquiler, caduca la fianza, salvo que el inquilino no entregue el inmueble.
Es nula la clausula que extiende la responsabilidad del garante a las renovaciones en el contrato original.
ESO ES TODO, ESPERO QUE LES SIRVA.
SALUDOS!
